kapital
Darüber hinaus sind die
Finanzinstitute durch Basel II (ab 2014 durch verschärfte
Richtlinien nach Basel III) gezwungen, einen Kredit mit einem gewissen
Anteil durch Eigenkapital zu unterlegen, dessen Quote sich mit
zunehmendem Risiko erhöht. Für den Teil, der 60
Prozent des Verkehrswertes der Immobilie übersteigt, muss
demnach mehr Eigenkapital aufgewendet werden als für den
ersten Finanzierungsteil, der früher die erste Hypothek
genannt wurde. Das Eigenkapital kostet Geld, da die Investoren eine
angemessene Verzinsung erwarten; dementsprechend steigen mit der
Beleihungsgrenze auch die Prozentpunkte, um die der Zinssatz aufgrund
der Eigenkapitalunterlegung erhöht werden muss. Die Handhabung
bei den Instituten ist unterschiedlich: Manche reichen
tatsächlich ein erstes, günstigeres und ein zweites,
teueres Darlehen aus, andere bieten ein Darlehen an, dessen Zinssatz
gewichtet wurde. Die erste Form hat den Vorteil, dass das
höher verzinsliche Darlehen mit einer höheren Tilgung
versehen und schneller zurückgezahlt werden kann.
Für einen privaten Hauserwerber macht es in der Regel keinen Sinn, vorhandene Barbeträge nicht zur Finanzierung einzusetzen, sondern die angebotene Finanzierung ohne Eigenkapital zu wählen. Gerade bei sehr guter Bonität, die auch aus ausreichend vorhandenem Vermögen bestehen kann, ist ein Angebot einer Bank zur Vollfinanzierung nicht selten. Wirtschaftlich sinnvoll wäre eine Vollfinanzierung trotz ausreichend vorhandenem Eigenkapital allerdings nur, wenn durch die Kapitalanlage eine Rendite zu erreichen wäre, die den effektiven Jahreszins für das Immobiliendarlehen übersteigt. Eine solche Konstellation kann durch die unterschiedlichen Renditen für kurz- und langfristige Anlagen einmal auftreten, ist aber eher die Ausnahme. Von dieser Regel unberührt bleibt die Barreserve, die nach Möglichkeit in Höhe von drei Monatsnettomieten verfügbar bleiben sollte. Andernfalls könnte jede unberücksichtigte, aber notwendige Investition finanzielle Probleme bedeuten.
Aus steuerlichen Erwägungen heraus ergeben sich aus der Vollfinanzierung keine Vorteile, denn anders als bei gewerblichen Finanzierungen sind die Zinsen aus der Finanzierung der privat genutzten Immobilien nicht steuerlich relevant.
Für einen privaten Hauserwerber macht es in der Regel keinen Sinn, vorhandene Barbeträge nicht zur Finanzierung einzusetzen, sondern die angebotene Finanzierung ohne Eigenkapital zu wählen. Gerade bei sehr guter Bonität, die auch aus ausreichend vorhandenem Vermögen bestehen kann, ist ein Angebot einer Bank zur Vollfinanzierung nicht selten. Wirtschaftlich sinnvoll wäre eine Vollfinanzierung trotz ausreichend vorhandenem Eigenkapital allerdings nur, wenn durch die Kapitalanlage eine Rendite zu erreichen wäre, die den effektiven Jahreszins für das Immobiliendarlehen übersteigt. Eine solche Konstellation kann durch die unterschiedlichen Renditen für kurz- und langfristige Anlagen einmal auftreten, ist aber eher die Ausnahme. Von dieser Regel unberührt bleibt die Barreserve, die nach Möglichkeit in Höhe von drei Monatsnettomieten verfügbar bleiben sollte. Andernfalls könnte jede unberücksichtigte, aber notwendige Investition finanzielle Probleme bedeuten.
Aus steuerlichen Erwägungen heraus ergeben sich aus der Vollfinanzierung keine Vorteile, denn anders als bei gewerblichen Finanzierungen sind die Zinsen aus der Finanzierung der privat genutzten Immobilien nicht steuerlich relevant.